海通证券：维持卓越商企服务“优于大市”评级 合理价值2.36-2.95港元

　　海通证券发布研究报告称，维持卓越商企服务（06989）“优于大市”评级，预计公司2024-2025年EPS分别为0.27元、0.30元，合理价值区间2.36-2.95港元。2024年上半年，公司实现收入2082.48百万元，同比增13.2%。同期，公司股东应占利润170.5百万元，较2023年同期基本持平。董事会建议派付中期股息为每股7.66港仙，股息率5.63%。

　　海通证券主要观点如下：

　　在管面积推动物管收入稳健上升。

　　2024年上半年，公司物业管理服务收入为1713.98百万元，占营收82.3%，同比增加9.5%。截止2024年6月30日，公司合约面积约为80.08百万平方米，同比增长约9.2%；截止2024年6月30日，公司在管面积达到约68.12百万平方米，同比增长约12.7%，其中商务物业占比为40.2%，公共及工业物业占比为21.6%，住宅物业占比为38.2%。

　　2024年上半年，公司第三方业务取得高质量增长，深耕大湾区、长三角两个核心优势区域，重点布局一线、新一线及其他高价值城市。在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达75.4%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达62.9%。2024年上半年，商务物业收入占基础物业服务收入的64.8%，第三方基础物业服务占基本物业服务收入的59.8%。2024年上半年公共物业的收入同比增长11.8%；同期住宅物业收入同比增加22.4%。

　　增值服务表现优良，其他业务收入大幅上升。

　　2024年上半年，增值服务收入约为349.15百万元，同比上升32.8%，占营收16.8%。增值服务收入的增长主要由于（i）机电安装业务服务收入增加；（ii）提供的高端商务服务及企业行政福利平台服务增加；及（iii）其他增值服务的增加。2024年上半年，其他业务收入为19.36百万元，占营收0.9%，同比上涨82.2%。

　　公司毛利率小幅下降，其中基础物业管理服务和增值服务毛利率下滑。

　　毛利率从2023年同期的21.4%下降至2024年的20.3%，按年下降1.1个百分点。基础物业管理服务的毛利率为18.5%，较去年下降1.2个百分点，主要是由于公司商业服务的毛利率下降所致。增值服务的毛利率为24.9%，较去年下降6.0个百分点，主要由于机电安装业务服务收入占比大幅提升，该业务的毛利率较低所致。其他业务的毛利率为91.6%，较去年上升49.1个百分点，主要是由于金融服务业务规模扩大以及终止毛利率较低的公寓租赁业务。

　　风险提示：管理规模扩张不及预期，大客户战略不及预期，人工成本上升。

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